關于發布《北京協議出讓地價評估技術有關問題的說明（一）》的通知

（北估秘[2021]004號）

各估價機構、相關單位：

根據《北京市人民政府關于實施城市更新行動的指導意見》（京政發〔2021〕10號）和《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范》（國土資廳發〔2018〕4號）等政策文件，結合我市土地出讓實際情況，對協議出讓地價評估的有關問題進行說明。

現將《北京協議出讓地價評估技術有關問題的說明（一）》向全行業發布，請參考執行。

北京房地產估價師和土地

估價師與不動產登記代理人協會

二〇二一年十二月三十一

北京協議出讓地價評估技術有關問題的說明（一）

根據《北京市人民政府關于實施城市更新行動的指導意見》（京政發〔2021〕10號）和《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范》（國土資廳發〔2018〕4號）等政策文件，結合我市土地出讓實際情況，對協議出讓地價評估的有關問題進行說明。

一、評估方法的選用

當估價對象所在行政區或同一土地級別范圍內，類似交易（協議或招拍掛出讓）案例充足時，應選市場比較法。

估價對象開發完成后自持經營的，可首選剩余法。

【條文說明】

1.2014版基準地價的適用性有限，為保證土地評估結果符合市場的要求，對于協議出讓地價評估，一般要求增加市場比較法。但協議出讓案例土地價格與所處區位非常密切，尤其是所在行政區或土地級別。因此，在選擇比較案例時，盡量不跨行政區，若跨行政區，應該在同一土地級別范圍內選擇案例。

2.對于估價對象的利用方式，不同評估機構判定不一，造成剩余法估值差異大。委托評估時，需明確估價對象的利用限制條件，是否允許轉讓，還是自持經營。對于要求自持經營的物業，2014版基準地價未反映利用限制對地價的影響且既有的協議出讓案例對是否能夠轉讓約定不明，因此選用剩余法較為適宜，其中不動產總價采用收益還原法確定。

3.案例充足一般是指不少于3個案例。

二、市場比較法的應用

在應用市場比較法時，需重點關注商業用途比較案例的價格內涵，比如：商業案例細分用途—商業、其他商服、餐飲酒店、商業（配套）等之間的價格區別；還需關注已審定商業案例價格是否采用了樓層修正等。對于已建成或者建設工程設計方案已確定的項目，需考慮建筑物空間布局對地價的影響。

【條文說明】

在應用市場比較法時，目前出現的問題集中于不對商業用地的出讓地價內涵進行分析，簡單拿來就用。既有的商業用地協議出讓地價，在采用基準地價系數修正法時，有的項目是采用容積率修正系數修正得出的，例如新建的保障性住房項目中的配套商業補地價，有的項目是采用樓層修正系數修正得出的，例如已取得《房屋所有權證》的劃撥土地按現狀補辦出讓手續的項目。所以，在應用市場比較法時，對于商業用地，應當說明其價格內涵，與估價對象內涵不一致的，不能選作比較案例。

三、剩余法的應用

估價對象開發完成后自持經營的，宜采用收益還原法確定不動產總價，房地產還原率參照以下標準取值：住宅房地產4.5%-5.5%；辦公房地產5.5%-6.5%；商業房地產6.0%-7.5%。

【條文說明】

1.剩余法應用時，估價對象開發完成后自持經營的，應采用收益還原法確定不動產總價。在采用收益還原法確定不動產總價時，對估值影響最大的因子是房地產的還原率，為減小估價機構對還原率取值的隨意性，借鑒北京地價監測和標定地價評估中對還原率取值的規定并結合實際評估中的經驗，分用途確定房地產還原率。

2.協會對北京市規自委土地評估入圍15家機構內專家，進行了意見征求。業內專家結合實踐經驗，給出了房地產還原率的建議區間。上述數值確定時，也考慮的業內專家的建議。

四、權重

估價對象開發完成后自持經營的，剩余法結果權重取值不宜低于50%。

【條文說明】

與采用既有協議出讓案例得出的比較價格（現階段，既有協議出讓案例對是否可出售約定不明，地價評估時，一般按照可出售的利用方式評估），以及可出售物業的剩余法結果相比，自持類物業的地價，現階段在自持收益小于出售收益的情況下，理論上應當低于上述兩種結果。因此評估自持類物業的地價，剩余法結果應該更能夠充分反映自持的影響，其權重不宜低于50%。

五、關注重點

協議出讓項目地價測算應充分考慮其更新改造成本，包括建筑物建設成本、基礎設施費用等。

六、其他

本說明自發布之日起施行，有效期2年。由北京房地產估價師和土地估價師與不動產登記代理人協會負責解釋。